부동산 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)

부동산 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)

출처 : 변화된 금융환경에서 꼭 알아야 할 투자상품

 

소액 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다. 보통 세제 혜택을 받기 위해 부동산 임대수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자들에게 돌려준다.

 

부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드. 리츠는 증권의 뮤추얼펀드*와 같이 전문 펀드매니저들이 일반인과 기관 투자가들의 돈을 모아 펀드를 구성, 부동산에 투자해 수익을 투자자들에게 되돌려준다. 일반인들이 리츠 투자를 하는 방법에는 펀드 공모에 직접 참여하거나, 펀드가 증시에 상장된 후 거래중인 주식을 매입하는 두 가지 방법이 있다. 

 

*뮤추얼 펀드 Mutual Fund

유가증권을 투자하는 것을 목적으로 하는 투자회사

 

2007년 당시 글로벌 경기가 활황세를 보이고 주식시장은 과열 국면으로 치닫고 인플레이션 위험에 대한 우려감이 팽배했다. 이런 시기에 위험은 줄이면서 안정적 수익을 얻고자 하는 이들에게 주목을 받았던 게 부동산 리츠다.

 

• 부동산간접투자시장 규모 추이(단위 : 억원)※ 국내 실물 자산 투자 누계금액 기준

 

부동산 리츠는 주식만큼의 대박은 아니더라도 꾸준한 수익률을 안겨줄 뿐만 아니라 부동산가격이 떨어져도 급격하게 하락하지 않기 때문에 안정적인 투자대상이 될 수 있다. 부동산리츠는 또한 일종의 펀드이기 대문에 소액자금으로 고가의 부동산에 투자를 할 수 있다. 부동산 리츠는 투자형 회사이기 때문에 회사의 주식을 주식시장에 상장시켜 유동성 위험을 줄여주고 있다.

 

부동산 리츠의 특징

첫째, 주식과 채권의 중간위험을 가진다. 리츠는 위험과 수익을 고려하면 주식과 채권의 중간에 위치한다고 볼 수 있다. 안정적인 임대수익이 있는 부동산에 투자하여 임대수익의 일부를 배당소득으로 받게 되므로 채권투자와 유사하다.

둘째, 안정적인 배당수익을 제공한다. 매년 안정적인 임대수익을 배당형태로 배분해주는데, 배당률은 주식 배당률보다 높게 나오는 경우가 대부분이다. 고령의 연금생활자와 같이 매월 안정적인 수입을 원하는 투자자의 경우에 적합하다.

셋째, 주식과 분산투자효과가 있다. 부동산리츠와 주식의 수익구조가 달라 수익률의 상관관계가 낮다. 즉 상관관계가 낮다는 것은 포트폴리오에 부동산리츠를 편입함으로써 포트폴리오 위험을 낮추는 효과를 얻을 수 있다는 것을 의미한다.

부동산 리츠의 장점

1) 높은 수익률

높은 의무 배당률 때문에 리츠는 주식에 비해 배당수익률이 높고, 시세차익과 더불어 안정적인 배당수익을 원하는 투자자에게 적합한 상품이다.

2) 안정적인 배당

부동산 리츠는 부동산 임대수익을 기초로 배당이 결정된다. 부동산의 가격변동이나 임대수익의 변동성이 주식보다 현저하게 낮아 일정수준의 수익이 지속적으로 유치되는 특성이 있기 때문에 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있다.
3) 주식 보다 투자 위험이 낮은 편

리츠는 일반회사보다 부채비율이 낮아 상대적으로 재무구조가 건전하다. 부도위험이 낮다고 볼 수 있다. 또한 부동산 임대가 주목적으로 배당을 받기 때문에 일반 주식에 비해 가격 변동성이 안정적으로 유지된다는 장점이 있다.

4) 리츠도 실물자산의 일종이기 때문에 인플레이션 헤지 효과

리츠는 임대료 상승에 따른 배당소득 증대와 부동산 가치상승으로 인한 추가적인 자본이득을 볼 수 있는 인플레 헤지효과가 있는 상품이다.

리츠는 무조건 안전하다?

2007년 말 서브 프라임 금융위기로 인해 부동산과 글로벌 주식시장의 하락으로 인해 글로벌 리츠에 재간접펀드 형태로 투자했던 펀드들의 수익률이 큰 폭의 마이너스를 기록한 것에서 알 수 있듯이 부동산 리츠라고 하여 반드시 안전하다고 볼 수 없다. 그러므로 부동산 리츠에 투자할 때는 다음과 같은 점에 유의를 해야 한다.

 

부동산 리츠 투자시 유의점
1) 자산가격 하락위험 파악해야 한다.

투자설명서에 자산운용 방법과 대상, 계약조건 등 필수적인 내용이 기재되어 있으므로 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 임대수익 변동에 따른 수익률 하락과 자산가격 하락 위험성을 파악하는데 노력을 해야 한다. 물론 대형 수익형부동산의 향후 가격전망을 예측하기란 쉬운 일이 아니지만, 인근 주변부동산의 공실률 등을 토대로 지역상권의 발전성도 고려해 예측하도록 하자.

2) 만기 후 보유 부동산 매각 가능성을 고려해야 한다.

리츠 만기 도래 후 보유 부동산의 매각 지연으로 인해 원금회수에 어려움이 예상될 수도 있다. 경우에 따라서 원금손실도 발생할 수 있으므로 보유 부동산 매각절차 등 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

3) 운용사의 신용도와 자산운용 능력을 점검해야 한다.

리츠의 수익률은 보유 부동산을 얼마나 효율적으로 운용, 관리하느냐에 따라 달라지기 때문에 운용사의 도덕성과 신뢰성 그리고 자산운용 경험을 토대로 한 운영실적 등을 반드시 체크해 봐야 한다.

4) 경기사이클에 따라 신중한 의사결정이 필요하다.

부동산가격과 수익성은 경기 사이클과 밀접한 연관을 보여주기 때문에 실물경기의 동향을 토대로 의사결정 해야 한다. 특히 리츠의 수익의 대부분이 임대수익에 의해 수익률이 결정되므로 경기불황기엔 임대수요가 줄어 공실률이 높아지면 결국 리츠수익률을 하락하게 된다. 경기 사이클은 이처럼 부동산의 가치에 큰 영향을 주므로 경기흐름을 판단하는 게 중요하다.